代表ブログ

あけましておめでとうございます。

皆さんお正月はいかがでしたでしょうか。
私は、年末からのマスコミによる天候大荒れ情報に素直にしたがって、今年はどこにも動かずゆったりとお正月をすごそうと考えていたのですが、ふたを開けてみると思いのほか穏やかな天候で（これは私の住む奈良・生駒のことで、他の地域では大荒れの所も多かったようで申し訳ありません）結局、バタバタと近場を動き回っただけのお正月で終わりました。
しかし、昨年末に大規模修繕工事が完了した神戸のマンションの修繕委員の皆さんから、大変お喜びと感謝の年賀状を多数いただきまして、大変うれしいお正月でもありました。

というところで新年のスタートとなり、なかなかエンジン全開というわけには参りませんが、一昨年より実施しております「マンション大規模修繕セミナー」の第４回を来月２月２０日に開催いたします。（詳しくは協議会ＨＰ　http://www.renovaters.net/をご覧下さい。）

今回からは、一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催となり、新たな仲間と力を合わせて協力しながら取り組むことになりました。
「全国のマンションで暮らす多くの方々が安心して快適なマンション暮らしを続けられるように」との願いのもと、一昨年の３月に設立した協議会ですが、約２年間で全国に多くの仲間を増やすことができ、そのお陰で仲間との協働スタイルが実現しました。
同じ志の仲間が増えていくことは本当にうれしいことですし、力が湧いてきます。

新しい仲間に勇気づけられながら、ともに学びながら、新たな気持ちで今年もマンション大規模修繕に取り組んでいきたいと思っております

本年もどうかよろしくお願い申し上げます。

先月、大阪で３回目となるマンション大規模修繕セミナーを開催したときのことです。
講師の話が終わったあとの質疑応答で、会場の参加者より次のような質問が出されました。

「友人から聞いた話ですが、友人の住むマンションでコンサルタントを選んで大規模修繕工事を進めていたところ、そのコンサルタントが裏で工務店からお金をもらっていたのが発覚して大変な問題になりました。こういう事って防ぐことができないのでしょうか？」

建設業界では、古くから、談合とか裏リベートといったことが言われており、そのようなイメージを持たれる市民の方々も少なくありません。また、悲しいことですが、コンサルタントが自分たちの仕事の確保のために、管理組合を欺いて不適切な関係で仕事を進めるということが現実にあることも完全には否定できません。

このような事が起こる背景の一つとして、行き過ぎた価格至上主義ということがあげられます。とにかく安く発注したいという考える管理組合から、普通ではとても実行できないような価格で受注したコンサルタントが受注額で不足する分を施工業者から受け取るという構図が出来上がるわけです。

では、このような事態を招かないためにはどうすればいいのでしょうか。

100%確実と言える答えではありませんが、施工業者の選定システムを管理組合主導で完全に透明にし、その選考過程でコンサルタントの影響力を最小限にすることが最も有効な方法と言えるでしょう。
そのためには、施工業者の選考を完全公募にして、しっかりと時間をかけて行うことが重要です。時間がないからといって、一部の役員さんや管理会社、コンサルタントの紹介業者だけから選考するような事は絶対に避けたいものです。
そうすることで、コンサルタントや一部の関係者と施工業者の不適切な関係を絶つことが可能となります。

今、私の事務所で「高齢者居住安定化プロジェクト」という国土交通省のモデル事業に取り組んでいます。
これは、高齢者が安定的な暮らしを送っていくための住まいづくりについて、国が広く提案を募集し、その中からいくつかをモデルとして選定し、補助金によってその実現をサポートしようというものです。

ところで、高齢者が安定的な暮らしを送るためにはどのようなことが必要なのでしょうか

これまでよく言われてきたのは、安全で安心できる住宅であるためのバリアフリーであり、生活ケアです。

これらは、もちろん欠かすことのできないものですが、私たちは、より元気に、もっと生き生きと暮らしていくうえで何が大切かということについて考えました。

そして、高齢者がより元気に暮らすためには、一人一人が自信とプライドをもって暮らしていくことがきわめて重要で、そのためには一人一人が自分自身の存在を意識できる自分の「場」を持てるようにすることが大切なのではないかと考えました。

日々の生活には様々な場があります。それは仕事の場であったり、趣味の場であったり、ご近所さんとの交流の場であったり、また、家という狭い範囲から、ご近所さん、さらに地域という広がりまでさまざまです。

どこでもいいから一つ、確かに自分を感じられる「場」を見つけられるようなハード、ソフトの仕掛けを創ろう、それが今私たちが進めているプロジェクトのテーマです。

マンションの大規模修繕でも、特に築年数の高いマンションでは、高齢者に配慮したバリアフリー化がテーマとして取り上げられますが、これからますます拍車がかかる高齢化の流れの中では、高齢者がより生き生きと暮らしていくための仕掛けをプラスすることが、大変大事なことになってくると思います。

そのための知恵をみんなで出し合うことを、今から始めてみてはいかがでしょうか

今、全国各地で学校施設の耐震補強工事が精力的に進められています。
生徒達の生命に関わることですから早急な対応が求められるのは当然ですが、授業の合間を縫っての工事には大変な困難が伴います。

私の事務所でも7月より、ある学校の耐震補強工事の施工監理業務を受託し、担当者はお盆休み返上で頑張っています。
夏休みという限られた時間内に終わらせなければ、次の休みまで持ち越しということになりかねませんし、工事部分とその他部分との区画や安全確保のための養生、などは確実に実行されないと非常に危険です。

先日もその現場で養生の一部不備があり、何とか未然の処理で大事には至りませんでしたが、マンション大規模修繕工事のことが脳裏を走り、思わずひやりとしました。

マンションの大規模修繕工事は、夏休みもなく常に住民が暮らす中での工事となります。一部の不備が、日常生活を大きく損なうばかりか、大変な危険に繋がります。

このような不測の事態を招かないために大切なのが「仮設計画」のチェックです。

工事中の住人と施工者の動線はしっかりと区分されているか、施工エリアは明確に区画されているか、安全確保のための養生は正しく行なわれているか、ガードマンは必要な場所に配置されているか、などすべて「仮設計画」の中でチェックできます。

工事業者の方から施工計画について説明を受けるときには、この「仮設計画」についてしっかりと納得のいく確認をするように心がけて下さい。

新しい技術・製品・設備・・・・新しい技術によって次から次へと新しい製品や設備が生まれています。
これらは、従来のものと比べると、コストは少し高かったりしますが、機能的、性能的には優れたものであるはずですし、使い易いはずです。
めまぐるしく進化を続ける携帯電話などはその最たるものではないでしょうか。

その携帯電話を新しいタイプに変えました。
これまで使っていたのが故障がちになったので、スマートフォンというタイプのものに変えたのです。
お店でいろいろと説明を聞き、すばらしい性能にひかれて即決したのですが、それを自分で使い始めると、なかなか思うように行きません。
新しいことが出来ないのは、すこし時間にまかせるとして、これまで普通に使っていた通話、メール、スケジュール、メモ、予約などがなかなか思うように出来ないばかりか、誤動作によるトラブルの連続です。

その理由の大半は、私のこの種の機器に対する理解能力の低さにあるのですが、必ずしもそうとばかりいえない面もあるようです。
あまりに多くの機能を求めたが故の操作性の低さであったり、エネルギー消費（すなわち電池の消耗）の速さであったりすることは否めません。

マンション大規模修繕の現場でも同じように新技術や新製品がどんどんと生まれてきています。

先日も配水管の改修について、お問い合わせをいただきました。
排水管を新しいものに取り替える方法と、既存の管を利用して内部にライニング（管の内側に樹脂等で膜をつくる）を施すと言う新しい方法のどちらを採用すべきかということでした

新しい方法には、工事のし易さ、コストの低さ、など様々な利点があります。
一方、従来の取り替えによる方法には、新方法にはない経験と実績に裏打ちされた信頼度と言うものがあります。
いずれを選択するのかは、現場の状況と、各々の管理組合の目指す基本姿勢によって変わります。
新しい技術がすばらしく見えれば見えるほど、その裏に潜むものもしっかりと学び、確認してから判断したいものです。

屋上防水の劣化による漏水が発生し、施工したゼネコンとトラブルになっているお施主さんから相談を受けました。

このマンションは今から15年前に竣工したもので、屋上にはシート防水が施されています。

漏水が発覚したのは、最上階の住戸の壁がよごれ、クロスがはがれてきたのが発端です。

これが、竣工後９年半程経過した時のことで、原因を調べてみると屋根のシート防水の不具合によるものと判断されました。

そこでゼネコン側で検討した結果、防水の部分補修を施しまた。

ところが、2年後にまた同じ住戸で同じ状況が発生したのです。

しかし、最初の時は防水工事の保証期間内であったのですが、今度は保証期間を越えております。

どうするか話し合いましたが、結論が出ないまま漏水状態を放っておけませんので、お施主さんは別の業者に補修工事を依頼しました。

そこで、工事費の負担をめぐってトラブルが生じている訳です。

ここには問題点が２つあります。

１つはゼネコンの防水工事が当初、部分補修時とも、問題がなかったかと言うことです。

２つ目は保証期間の扱いについてですが、それは、当初の施工状況及び補修工事の施工状況と密接に関連してきます。

これらの判断をめぐってゼネコンとお施主さんの間で判断が異なり、争いとなっているのですが、非常にむずかしい問題だと思います。

それでは、このようなことにならないためには、どうすれば良いのでしょうか。

そのためには、定期的に建物の状態を点検・チェックすることが最も有効です。

継続的に点検を行なうことで、建物の劣化の経年的な変化が正しく把握できますし、保証期限の有効な活用も出来ることになります。

「自分たちのマンションは自分たちで守る」という当たり前のことを実現するために、ぜひとも定期的な建物点検・チェックをしてみましょう。

モノやサービスには経済的な価値の指標として価格というものがあります。
しかし同じものでも、それが提供される場所や、周りの状況によって価格が大きく異なる場合があります。

今、あるマンションで大規模修繕工事の施工業者選定のお手伝いをしています。
管理組合にとっては、高額な支出を伴う一大事業ですから、修繕委員の皆さんも必死に頑張っておられます。

この間の経過を少しお話いたしますと、
まず選定の第1ステップとして、見積り参加者の公募を行なったところ30社を超える参加申し込みがありました。驚くような数ですが、これが現状です。

その中から数社を選び出し、第2ステップで見積り提出を依頼しました。
そしてフタを開けてみると、驚くような価格が並びました。
いずれも予定価格を大きく下回り、しかも上下では大変大きな価格の開きがありました。
管理組合からすれば安ければ安いほど嬉しいのですが、それだけで発注先を決めるのには不安が残ります。

そこで、現状で適切と思われる価格を想定したうえで、価格と各社の経営状況、技術力、実績等を併せて総合的に判断することにしました。

工事を依頼する側が、安心して発注するための適切な判断が下されたと思います。

建設業界を巡っては、驚くようなダンピングが横行して様々な問題が生じています。

受注する側が持続的に良質のものを提供でき、発注する側が安心して依頼できる価格、それが適正価格というものではないでしょうか。

先日、熊本に行ってきました。
障がい者の働くクリーニング工場の見学です。
さるところより、障がい者雇用促進のための施設づくりについての構想作成を依頼されたためです。
障がい者の働く場も年々広がってきているようですが、まだまだ限られています。
そんななか、リネン等を主とするクリーニングは機械化が進んでいるとはいえ、多くのマンパワーによる手作業部分も多く、そこで働く障がい者も少なくありません。
見学した工場は、1,000床程度の病院リネン及びユニフォーム類のクリーニングを扱っており、雇用された16名の障がい者が数名のスタッフと一緒になって、全工程をみごとにこなしていました。
また、隣の部屋では新しい取り組みとして、食材の下ごしらえ加工の作業が行なわれていましたし、途中、ベーカリーショップでパンを製造販売する姿も目にしました。
工場長によれば、障がい者に出来ないことは何もないし、経験を積む中でどんどん成長し、スキルアップしている、とのことです。
建築の世界において、「バリアフリー」から「ユニバーサルデザイン」という言葉に変化したように、働く場においても、誰にも開かれたユニバーサルな環境づくりが必要だということを強く感じさせられた工場見学でした。

通勤に家から駅まで自転車を利用し始めてから約1年経ちました。

自転車といっても電動アシスト付き自転車です。
これを言うと、みんな「そんなことでは運動にならないよ。」と言いますが、私の住んでいるところ（生駒山のふもと）は、急な坂が多くて、普通の自転車ではとても走りきれません。急な坂道ではモーターを最強にセットして、やっと上りきれるかどうかというところなのです。これまでも何度か自転車に乗ろうかと思いながら乗れなかったのは、そのためでした。

ところがある時、事務所のスタッフから、近年、電動で優れた自転車が販売されていることを教えられ、早速ネットで調べて見たところ、サイズ、性能、デザイン、さまざまなタイプの電動自転車がありました。その中から、車輪が少し小さい目のスポーツタイプを選んで購入しました。いざ乗ってみるとこれがなかなかの優れものでたいへん気にいっています。

自転車ですから人力を基本エネルギーとして、その及ばない部分を機械（電気）エネルギーが補ってくれるというスタイルが、何よりもうれしいです。

中高年になって、坂のある街でも颯爽と自転車に乗れるうれしさと、すこしばかりＣＯ２削減にも役立てるエコな暮らしにつながるかな、なんて考えるとちょっと鼻高々です。

人工の設備や機械に囲まれた快適な環境や暮らしではなく、自然をベースにした環境や暮らしの大切さと素晴らしさを再認識させられる自転車通勤です。