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施工監理 & 品質監理 ・・・

先日、築20数年で大規模修繕工事に取り組み中のマンションより指名され、品質監理業務についてのプレゼンテーションを行ないました。
そのマンションは理事会役員を含んで修繕委員会が構成されていることもあり、20数名という大人数が出席してのプレゼンテーションでした。
業務遂行に関しての私たちの基本的な考え方や取り組み方法についての説明を終え質疑応答に移り、あらかた終了という時、ある役員さんから、業務の本質に関わる大変大事な質問がありました。

「今回の委託業務は品質監理業務となっており、これは一般的な施工監理業務とは違うはずである。その違いについて説明して欲しい」

これには、この組合ならではの経過と背景があったのです。

この管理組合では、大規模修繕工事についていろいろ勉強や議論を重ねた結果、自主管理で進めることになり、施工業者選定まで自分達で進めてきました。ところが、さすがに工事の監理は自分達では難しいということで、特に品質確保に重点をおいた施工監理を設計コンサルに委託することになったのです。

当初、私たちは一般的な施工監理業務という認識で、安全管理や、工程管理、品質管理、住民対応,等の施工に関わるさまざまな業務内容について説明し、品質については、その一連の業務の中でしっかりと確保できることを理解して頂けるものと思っていました。
しかし、それは専門家の一方的な思いこみで組合員の方々には届いてなかったのです。

そこで、理事長さんに業務委託に至るこれまでの経過を報告いただいた後、改めて品質監理についての私たちの取り組み方法や内容についての詳しい説明を行いました。
その結果、管理組合から特に品質確保に留意して欲しいとの条件付きで品質監理業務の委託を受けることになりました。

大規模修繕工事での品質確保は、大切な資産を守るうえで最重要テーマです。
皆さんのマンションの品質監理大丈夫ですか?

維新派?以心派?

新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

昨年は東日本大震災という未曾有の災害に日本中が沈んだ年でありました。
今年こそ明るい話題で締めくくれる年にしたいものです。

さて、大阪では昨年は、橋下徹さんの率いる「大阪維新の会」が知名度と若さを武器に社会変革に向けた力強さをアピールした年でもありました。
公務員制度改革や地域主権という大きなテーマを「大阪都構想」なるヴィジョンに託し、大阪のみならず東京やその他自治体首長と連携し、国政にも係わる一大ムーブメントを巻き起こそうとしています。
このエネルギーや行動力には脱帽しますが、一方でなぜか不安感が残ります。
改革のテーマの採り上げ方やその目指す方向には期待を寄せますが,それらの実現に向けた方法論に不安を感じます。

先日、私の尊敬する友人があるコミュニティ紙でそのことに触れていました。
維新流では、物事が、白か黒か,正か悪か、○か×か、というような二項対立の図式の中で決定されていくので、スピディーに大胆にことを運ぶことができるが、その過程で多くの摩擦や混乱を引き起こし、多くの人が見棄てられる結果を招くことになりはしないかと強い危惧を感じる。そして、自分は「維新派」ではなく、非難され、見棄てられようとする弱い立場の人にも心を寄せて、共に歩んでいく「以心派」を目指したい。

40年来さまざまな社会運動に取り組む友人のこの「以心派」宣言には強い共感を覚えました。全く同感です!!

マンションの管理組合でも建物の管理や組合の運営方法をめぐって改革に取り組まれるところも多いかと思います。
その節はぜひとも「以心派」のココロザシをお忘れなく!!
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孤軍奮闘、いつまで?

前回ご紹介した,大規模修繕が管理会社まかせにならないように頑張っている管理組合役員Aさんのお話をもう少しご紹介いたします。

Aさんのマンションでは、大規模修繕のコンサルタントを選考中で、Aさんは、本当は管理会社にはコンサルタント業務は遠慮して欲しかったのですが選考の過程で選考リストに含めざるを得なくなりました。そこで、せめて選考会議には出席しないようにして欲しいということを言ったそうです。
ところが他の役員から、議事録の作成等をしてもらう必要があるので出席してもらった方が良い、という意見が出され、出席してもらうことになったそうです。
そして現在、「管理会社におまかせ」の方向で話が進行しているようです。

候補者として選考会議の俎上に上がる特定の事業者が同席した話し合い、で下された判断が公正と言えるかどうか、疑問が残ります。
スジのうえでは、Aさんの主張の方が正しいように思いますが、この管理組合では、管理会社を信頼しているからこれで良いのだそうです。
しかし、Aさんは大切な管理組合の財産が納得のいかない使われかたをするのは我慢が出来ないので、一人でも徹底的に頑張ると仰ってます。

そこで、どう思いますかと私に聞かれたのですが、大変難しい問題です。
スジを通すことは大事ですが、マンション大規模修繕を実施するうえでは、みんなで物事を決めながら進めていくことも極めて大切なことです。私はAさんに言いました。

「修繕委員会の場でAさんが正しいと思うことは言いつづけつつ、最後は修繕委員会の決定に従うべきでしょう。ただし、今回の決定で将来もし問題が生じた場合は、その責任も負担も組合員全員で背負っていくという共通の認識と覚悟を持ちながらですが・・・」

皆さんはどう思われますか?

管理会社におまかせ?・・・

管理組合の役員さんから、次のような内容の相談を多くいただきます。
「理事会が、大規模修繕を管理会社にまる投げで進めようとしており、納得がいかない。他の役員に話しても、なかなか賛同してもらえない。」「管理組合の貴重なお金を使うのに管理会社まかせでは、みんなの納得が得られるような支出にはならない。あとで後悔しないために公正で安心できる進め方をしたいのだが、どうすればよいか教えてほしい」・・・・

先日も、30戸足らずのマンションで予算が非常にきびしい中、一生懸命がんばっておられる役員さんから、なんとか、管理会社にまる投げと言う事態だけは避けたいと言うことでお電話いただきました。
事情を聞いてみると、管理会社さんが非常に良くやってくれているので任せておけば大丈夫、と答える管理組合員が大半だそうです。しかし、よくよく聞いてみると、管理会社から派遣されている管理員さんが、人柄もよく大変良くがんばってくれているので、任せておけば大丈夫という判断をしているということのようです。
また、管理会社さんに任せておけば、自分たちが動かなくても、予算の範囲で上手にやってくれるから安心、と考えている人も多いようです。

このような状況は、このマンションに限ったことではありません。

しかし、一時に大きな予算を伴う大規模修繕業務は、日常の管理業務とは全く別のさまざまな専門的能力が求められる業務であり、日常管理業務の延長で考えられるようなものではありません。したがって、管理員さんの仕事ぶりから判断して、管理会社にまる投げしてしまうなどというのは大変危険ですし、自分たちが動かないで済ましたことが、後になって「高かったのではないか?」とか「何であの業者に決まったのか?」等の不信感のもとになります。

だからといって、管理会社に任せたら絶対ダメだと言っているのではありません。
豊富な経験で、真面目に取り組んでいて、信頼できる管理会社もたくさんあります。

しかし、「自分達のマンションは自分達の手で守る」というのがマンション大規模修繕の大原則です。管理会社にまる投げするのではなく、管理組合として、みずからいろんな方法を比較検討し、自分達に一番ふさわしい方法を選択することが必要なのです。

来る11月26日に第6回大規模修繕セミナーを開催します。
多くの方々のご参加をお待ちしています。

大規模修繕工事・現場見学会・・・・

先週の土曜日(10月1日)、大規模修繕工事が進行中のマンションで工事現場見学会を行いました。約10名が参加し、工事がすでに終了した部分、現在進行形の部分、これから工事が行われる部分と様々な工程を、参加者それぞれが自分の目で確認することができました。
今回は8棟,約1,000戸という大規模マンションで、工期も1年8ヶ月にわたるもので、非常に見所の多い見学会となりました。
特に、今回の現場ではバルコニー側に移動昇降足場というゴンドラ式の移動足場が使用されており、廊下側で使用されている従来型の組み立て足場との日常生活への影響の違いを実感することが出来ました。この足場は少しコスト高になるようですが、この管理組合では、日常生活の快適性を確保するために、この方式を選択されたようです。
また、今回の現場は管理組合さんが自主的に監理に関わっておられ、理事さん、修繕委員さんの奮闘ぶりは見事でした。(ちなみに、修繕委員会は平日の夜9時から開かれているそうです。)
この管理組合では修繕積立金がしっかりと準備されており、新たに隣接地を借地して2層の自走式駐車場設置に取り組んでいます。現在、屋外にある機械式駐車場の故障が多く維持コストもかかるため、将来のコスト低減と利用性の向上を目指した素晴らしい取り組みです。
このような取り組みに、当日参加された他のマンション理事長さんからは、大変な驚きと賞賛の声があがっていました。
見学会はまた来年も実施しますので、大規模修繕工事をひかえた管理組合の方々は、工事の様子を実感するためにも、是非ともご参加ください。

秋の協議会イベント第2弾として、大規模修繕セミナー第6回を開催します。今回は、修繕積立金の「節約方法」と「効果的な活用方法」についてのお話です。
「お金が不足して必要な修繕工事が出来ない」、なんて言わないためにしっかりとした知識を身につけておきましょう。

秋目前、気分一新・・・・

震災の傷もまだ癒えない中、またまた今度は台風による大災害が発生しました。これまでにも何度かふれましたが、自然災害に対する人間の無力感をまざまざと見せつけられたようです。

被災された方々には心よりお見舞い申し上げます。

さて、先日、関西で活躍中のマンション大規模修繕協議会各支部長が集まり、今秋の取り組みについて話し合いを行いました。
震災以降の重い気分を一新して、管理組合の皆さんが切実に知りたいこと、見たいこと、聞きたいことは何だろう?という原点に戻り、様々な意見を交わした結果、10月に「現在進行中の工事現場見学会」を、11月に「大規模修繕セミナー」を開催することになりました。

見学会では、施工方法や施工内容を見て頂くのは当然ながら、加えて工事中の日常生活への影響や安全対策などを実際に確認して頂ければと考えています。
日頃より管理組合の皆さんから、工事中の不安について非常によく耳にしますが、そのような不安を解消するためには、直接、自分の目で見て頂くことが何よりの安心につながるものと思います。

また、セミナーについても、従来どおりの大規模修繕の進め方に関わるテーマでのお話だけでなく、管理組合の皆さんにとって関心の高い、新しい製品や工法・技術について、関係者の詳しいお話が聞けるような内容にしようということになりました。
初回は、震災の影響もあり特に関心の高い、省エネ・エコという視点で、新しい取り組みをご紹介できればと準備を進めています。ご期待下さい。
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防災対策・耐震化について・・・・

地震、津波、台風、集中豪雨等々、さまざまな自然災害が私たちを襲います。
これらによる被害は生半可ではありません。
特に近年は、異常気象といわれながら、それが毎年のように繰り返し、驚くような被害が続出しています。
生命、財産、大切な思い出、人と人のつながり・・・いろんなものが失われます。

そして、このような災害が発生するたびに、これからどうすればよいか議論が起こります。

たとえば、今回の東北での津波災害に対しては、20メートルを超える防潮堤をつくれば良いとか、建物は高床式で津波がきても水に浸からないようにすれば良い、また、人が住む住宅は高台に建てて海岸沿いにはつくらないようにすれば良い、などと声高に叫ばれています。

ある災害に対して、その強さに耐えられるもので対抗する、また、その災害が及ばないところに避難するというのは、災害から身を守っていく上で基本的な考え方だと思います。
しかし、それだけで判断して良いのでしょうか?
大切なことが忘れられているように思うのですが・・・・

1つは、そこでこれまで営まれてきた暮らしと、これからの暮らしの連続性、継続性をどのように考えるかと言うこと、2つめはそれに掛けるコストのバランスをどのように考えるかと言うことです。
私たちは、これまで様々なところで、様々な知恵を働かせ、自然と闘いながら折れ合って、最善の方法を見つけて暮らしてきた過去の経験に学ぶべきだと思います。

マンションの管理組合にとって、マンションの耐震化は大きな課題ですが、そこでの答えは、必ずしも、どのような強大な地震に対しても100%丈夫な堅固な建物にするということだけではなく、状況をトータルに見て、自分達にとってのベストな方向を見つけていくことも必要ではないでしょうか。tory burch 熊本トリーバーチ ビーチサンダル 定価トリーバーチ バッグ最安値通販トリーバーチ トートバッグ minitory burch 広島トリーバーチ 免税店 グアムトリーバーチ さいふtory burch 長財布 ピンクトリーバーチ 靴 中古トリーバーチ ロビンソントリーバーチ 筆箱トリーバーチ グラサントリーバーチ 丈夫トリーバーチ レオパード バッグトリーバーチ 類似品tory burch 定期入れトリーバーチ 蛇柄トリーバーチ 財布 免税店トリーバーチ 財布 国内tory burch キャンバストートバッグトリーバーチ ラバー フラットシューズトリーバーチ ボストンバッグトリーバーチ バッグ ランキングトリーバーチ 靴 人気色tory burch 付録トリーバーチ アマンダシリーズトートバック トリーバーチトリーバーチ ナイロン トーとトリーバーチ ポーチ 価格tory burch 靴 サイズトリーバーチ 靴 リボントリーバーチ 財布 購入トリーバーチ バッグ ホワイトピンクtory burch トリーバーチ アウトレットトリーバーチ 眼鏡トリーバーチ 母子手帳ケーストリーバーチ iphone5 ケースtory burch 公式通販トリーバーチ ネイビートリーバーチ 町田トリーバーチ 財布 ファスナートリーバーチ 靴 赤トリーバーチのポーチtory burch 日本限定トリーバーチ 靴 コーディネートトリーバーチ サングラス ロゴトリーバーチ ショルダーバッグ 新作トリーバーチ キルティングトリーバーチ 並行トリーバーチ バイマトリーバーチ トートバッグ レザートリーバーチ アイフォンケース iphone5トリーバーチ ハワイ アラモアナトリーバーチ 限定バックtory burch ヘアゴムトリーバーチ 旅行トリーバーチ zozotownトリーバーチ バッグ ホワイトトリーバーチ ナイロンキャンバストートトリーバーチ バッグ 黄色トリーバーチ サンダル 激安トリーバーチ ソールトリーバーチ ピンク バッグトリーバーチ 税関トリーバーチ 財布 おすすめトリーバーチ バッグ 札幌トリーバーチ ella toteトリーバーチ サンダル 厚底トリーバーチ 店舗 名古屋トリーバーチ 本物 通販トート ナイロントリーバーチ トート 写真トリーバーチ コピー 通販トリーバーチ キーケース アウトレットtory burch ショートブーツトリーバーチ 海外トリーバーチ ジェリートリーバーチ ナイロントートバッグミニトリーバーチ iphone5ケース ピンクトリーバーチ 限定バッグtory burch ツートーントートバッグトリーバーチ バッグ ナイロントリーバーチ 柄 財布トリーバーチ 名刺入れトリーバーチ ウエッジソール パンプストリーバーチ キーケース 2013トリーバーチ ワンピース 16トリーバーチ 画像トリーバーチ 財布 チェーントリーバーチ iphone4sケースtory burch バックトリーバーチ ロゴトリーバーチ バッグ 本皮トリーバーチ ペアリングtory burch 知恵袋トリーバーチ ケース iphone5tory burch キャンバストリーバーチ 雑貨トリーバーチ ボーダートリーバーチ バッグ 公式トリーバーチ ポーチ フラミンゴ

原発・節電・自然エネルギー・・・・

福島原発の事故以来、電気エネルギーについての議論が沸騰しています。
原発の運転停止による電力不足とそれを補う方法について、様々な立場から様々な意見が行き交っています。
当面の電力不足に対して国を挙げての節電が求められ、当初、電力不足とは無縁と思っていた関西でも15%の節電が要請されていますが、これに対して橋元大阪府知事をはじめとする近畿圏の各自治体では、節電を求められる理由が曖昧であることを理由に総反発しています。
実体として当面の電力事情がどうなのか、正確でわかりやすい資料での説明が待たれています。

一方、原発の存否を問う議論も盛んです。
議論の中心にあるのは、原発の安全性について、と原発に代わる電力供給方式のありかたについて、だと思います。
安全性については、今回の地震・津波を想定外としたうえで、今後とも起こりうる想定外にどのように対処できるのかが問われています。
また、電力供給方式については、太陽光や、風力、地熱などの自然エネルギーを活用した発電方式や、数種類の天然ガスを利用する発電方式などが紹介され、それらの普及、効率化、実用化に向けた取り組みの実践が求められていますが、脱原発を論じる書物のなかには、現在の発電システムや電力流通システムの見直しで、原発を廃止しても十分に賄えるというような記述もあるなど、様々な情報が飛び交っています。
本当はどうなのか、私達が正しい判断をするためにも、偏りのない正確な情報開示を望みたいと思います。

私達のこれまでの大規模修繕の取り組みでも、電気に関わる問題は、特に築年数の古いマンションでしばしば採り上げられてきました。
高齢者等に安全で便利なオール電化対応をしたいので電気幹線等の電気容量を増やしたい、また少しでも自力での電力供給をはかるためソーラー発電を取り入れたい、などですが、私達は今回の原発事故に学び、もっともっと積極的に、エコ断熱やLEDなどの省エネ機器による節電や、不測の事態に備えたソーラーなどの自家発電設備によるエネルギー自給システムなどを考えていく必要があるのではないでしょうか。

あたらしいまち・・・・

東北大震災の影響で、賑わいも少し控えめとなったゴールデンウィークでしたが、大阪の北と南に新しいまちが誕生し、大変な賑わいをみせていました。
北はJR大阪駅、南は難波ではなく天王寺の阿倍野再開発エリアです。

先日、仕事のついでに、それぞれ立ち寄ってみましたが、見事な人、人の洪水に圧倒されました。

新しい大阪駅ではホームに架かった大屋根空間に圧倒され、阿倍野ではこれまでの阿倍野周辺には見られなかった新しいイメージの店舗群に驚かされました。

両者に共通するのは、ふんだんに取り入れた吹き抜き空間と、おびただしい数のエスカレーターです。
人工的な空間に開放感を生み外部環境とつながる吹き抜けの効用はさぞかし、と思いながらも、暑さ寒さの厳しい季節や雨の時は大変、という心配がよぎりました。
また、たくさんのエスカレーターは立体的な空間利用と人にやさしい空間づくりを考えれば当然と思いつつ、これが止まったら、などと余計な心配をしてしまいました。

福島の原発トラブルは、技術がいくら高められても絶対というものはなく、また絶対と思いこんで暮らすことの危うさを教えてくれました。

私たちの身の回りには疑いもなく当たり前と思いこんでいることがたくさんあります。
暮らしに必要なエネルギーや給排水は今のシステムでいいのでしょうか? 
エアコンに頼り切った冷暖房システムでいいのでしょうか? 
オートロックに守られた防犯システムでいいのでしょうか? ・・・・・・・・・
       
この機会に、暮らし方も含め、これまでほとんど目を向けることのなかった様々なことを改めて見直してみることも大切なことではないでしょうか。

以前よりお知らせしていましたマンション管理組合の方々の情報交換と交流の集い「マンションつながりネット」を5月29日14時より大阪梅田で開催致します。
興味のある方はぜひともご参加下さい。(お問い合わせはマンション大規模修繕協議会関西本部 06-6534-6150 石田迄)
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災害への備え・・・

3月11日の東日本大震災、大阪ではほとんど影響がありませんでしたが、それでもかなりゆっくりとした揺れが非常に長く続き、不安な時間を経験させられました。

日々刻々と伝えられる現地の状況を見て、跡形もなくまちが呑み込まれる津波の恐ろしさと、それを引き起こすような巨大地震の恐さには、ただただ無力感を感じるのみです。

被災された方々の悲しみや悔しさや不安感は、私たちにとうてい理解出来るようなものではないと思いつつも、「ガンバロー!」のエールを送りたいと思います。

関西でも16年前に阪神大震災を経験しました。
そして多くのことを学びました。
大規模な地震が発生した時の避難はどうするのか、また、地震時の備えとして日頃から準備しておかなければならない物はどんなものか、そして自分の住まいの安全度はどうなのか、など様々な情報が伝えられ、それらの一つ一つに自分の状況を重ねてみて、必要な準備をしました。(したはずです。)

しかし、今度の震災で、その時に備えたことが殆ど役立たずになっていることを確認させられた方々も大勢いらっしゃるのではないでしょうか。
非常用に備えた食料品や機器類も、揃えてから何年間もほったらかしでは、腐ったり錆び付いたりして、いざという時に用を果たしません。

「まさかの備え」は持続し続けなければ意味がありませんし、その為にはまめな点検、チェック、交換が必要です。
「住まいの安全」についても日頃からの点検チェック、早期修繕が欠かせません。

皆さんがたのマンションには継続的な点検体制がありますか?
いちど確認してみて下さい。