代表ブログ

さる１２月１日、関西地区では第１０回目となる「マンション大規模修繕セミナー」を、弁天町市民学習センターにおいて開催しました。大阪のみならず、京都や神戸からの参加者も含む約３０名が参加され、熱心に耳を傾けられました。

今回は、「高齢化をめぐるマンション管理」と「設備配管の改修」を主なテーマに取り上げ、まず、入居者の高齢化によって近い将来起こりうる「修繕積立金の不足」や「管理組合運営の破綻」について、長期修繕計画の見直しや第３者管理方式の導入などによる取り組み方策をお話しました。
続いて、建物の高齢化（高経年化）によって確実に訪れる設備配管等の老朽化と、その対応策については、配管方式や配管材料の紹介と併せたコスト比較もまじえ詳しく説明しましたが、どちらも参加された管理組合の皆さんにとって身近で深刻なテーマだけに、大きく頷きながら聞き入っておられました。

質疑応答にうつり、テーマの具体例についてのやりとりが繰り返された後、ある管理組合の役員さんから、自分のマンションは先日、大規模修繕工事を設計監理方式で終えたところで、スムーズにことが運んだが、他の役員さんからコンサル抜きの責任施工方式でも良かったのではないかという声があがっている。このことについてどう思うかという質問が出されました。

これはよく出される質問ですので少し解説しておきます。
コンサル抜きの責任施工方式は決して誤った方式ではありませんが、この方式で将来に問題を発生させないためには、大切な品質監理を誰がどのように行うのか、といった問題や、公正で透明性のある業者選定をどのように行うのか、といった問題を事前に明確にしておく必要があります。しかし、そのためには管理組合として相当な専門性と活動エネルギーが求められます。
管理組合の中には専門家が積極的に関わってスムーズに運営されているところがありますので、そのようなところでは責任施工方式で予算効率を上げるのも一手かと思いますが、素人のみで取り組む場合は、信頼出来る専門家（コンサル）に依頼し、設計監理方式で進める方が、トータルコストを抑える結果につながります。

私たちは、これまで、コンサルの費用を惜しんだ結果、最終的に高い費用負担をしてしまった管理組合をいくつも見てきました。そのような過ちを犯さないために、それぞれの管理組合の状況に見合った方式を選択して下さい。

先週、２つの管理組合の理事さんから偶然にも同じ相談を受けました。
どちらも築後約１０年を経過するマンションで、建物に不具合の生じている場所があり、その原因が最初の施工にあるのではないかと思っているけど、どのように対処すれば良いのでしょうか？というものでした。

このような話はよく耳にしますが、非常に難しい問題です。建物の仕様は様々で、予算や求める性能によっておのずと変わりますし、同じ仕様でも、使い方や建物条件によって劣化や不具合の出方は異なります。
したがって、不具合は施工上の瑕疵であるから改修するように、と分譲事業者側（施工者も含む）に迫ってもなかなか簡単には応じてくれません。
そして係争となると、非常に長期化し大変なエネルギーを消耗することになります。
また、時間が経過していく中で建物の経年劣化が進行し修繕周期を迎えても、係争中であることで十分な修繕が行えなかったりします。
さらに、長い時間と費用を費やして出された結論が、管理組合にとって有利なものになるかどうかは予断を許しません。

このように考えると、分譲事業者側と長期に亘るような争いを選択するのは決して得策とは言えない場合が多くあります。
もちろん、建物の存続に関わるような致命的な不具合や、意図的な手抜き等の明確な瑕疵については徹底的に改善要求をすることは当然ですし、原因が不明確であっても不具合の生じている部分について、事業者側に説明と対応を求めることは必要です。
しかし、一定期間が経過しても結論が得られない場合には、管理組合として事業者側と争うことの費用的なリスクや人的なリスク、スケジュール上の問題、などを併せて総合的な判断を下さなければなりません。

このような、工事にまつわる瑕疵というのは大変難しい問題で、大規模修繕工事においても起こりうることですが、問題を大きくしないためには、信頼できる設計者や施工者を選ぶことを何より大事なポイントとしつつ、それでも発生した時のスムーズな解決のために瑕疵保険制度の活用によるセーフティネットを用意しておくことも必要ではないでしょうか。

マンション管理をめぐって居住者の高齢化がクローズアップされています。

マンションが終の棲家と言われるようになったことの何よりの証、と言えるかもしれませんが必ずしも喜ぶべき状況とは言えない実態があるようです。
高齢化が進行するということは、年金生活者が増えるということを意味しています。
そこで、世間をにぎわす年金問題とリンクしてくるわけです。

先行き不安の年金給付に反し、マンション暮らしの維持に掛かる費用は増加していきます。
長い年月を経たマンションでは、設備等の維持に関する費用負担が大きくのしかかってくる一方、修繕積立金のストックは十分ではありません。
このギャップを埋めるための方策が求められています。
また高齢化に伴う転貸住戸の増加や管理組合役員のなり手不足も深刻な問題です。

このような問題の解決方策は簡単には見つかりそうにありませんが、まずその糸口を見つけなければなりません。そして、一刻も早く取り組まなければなりません。そうしないと高齢化とスラム化が同時進行であっという間に進んでしまいます。
マンション管理組合としても、世界に例のないスピードで進行する高齢化と向き合って、そのための備えをしっかりと整えなければなりません。

私たちマンション大規模修繕協議会では、このような問題意識を管理組合の皆さんと共有し、その解決の糸口を見つけるために、今秋のセミナーでマンションにおける高齢化の問題と正面から向き合うことにしました。
１２月１日に大阪で開催しますので是非ともご参加下さい。（詳細は後日ご案内いたします）

厳しい残暑が続きますが、たまらなく暑い夏８月は終わりました。

しかし、振り返ればいろんなことがありましたね。
オリンピックや夏のバカンスで束の間は癒されたものの、国内政治での不毛な争い、領土をめぐる外交上のトラブル、頻発するゲリラ豪雨などの異常気象、続発するいじめ問題や監禁拘束事件などなど、本当にいやなこと、ぞっとすることの連続でした。
しかもこれらの事柄について、何も解決の糸口が見つけられていないことに心が寒くなります。

とりわけ、私が心を痛めたのは、マンションが舞台となって引き起こされた監禁拘束事件です。
多くの人が居住し、オートロックや監視カメラに守られてセキュリティを誇るはずのマンションで発生した信じられないような事件です。
このような犯罪を未然に防ぐ上で、防犯のために設けられた機械や設備が大きな抑止力になることは間違いありませんが、限界もあります。
これを乗り越えるためには、マンションに関わる業務に携るものとして強い無力感を感じざるをえませんが、マンションに暮らす人々のコミュニティ力を高めることによる無意識な住民の目力（監視力）の向上しかないのではないでしょうか。
住民間での日常的なコミュニケーションこそが最大のガードシステムになるはずです。

家族構成の変化や生活様式の多様化により住民それぞれの生活時間帯や行動パターンが異なる複雑な環境のなか、コミュニケーションを保っていくことは容易ではありませんが、安心なマンション生活を築くために、それぞれのマンションで工夫をこらして取り組みたいものです。

10月13日に、秋の京都で初の協議会セミナーを開催します。
お知り合いお誘いのうえ、是非ともご参加ください。

ロンドンオリンピックが終わりました。
“史上初の同一都市３回開催”が物語るように、イギリスという国の歴史が持つ、奥深さや底力というものを十分に感じさせてもらった１７日間でした。
我がＮＩＰＰＯＮチームも大活躍で、金メダルこそ少し予想を下回ったものの、総メダル数では３８個と、これまでで最高のメダル数を記録しました。
そしてたくさんの感動をもらいました。
サッカーやバレーボールをはじめとする団体競技でのゲームの行方に一喜一憂し、また柔道やレスリング、競泳、体操など個人競技での一瞬の緊張感に息を詰めて応援しました。
普段は見ることのない競技もたくさん見ましたが、どの競技を見ても選手達の表情や動きにオリンピックならではの意気込みと緊張感があり、テレビ画面にくぎづけでした。

いまさらですが、参加した選手みんなに“感動ありがとう”です。

しかしながら、オリンピックは世界中の人々にとって、まちがいなく、４年に一度開かれる素晴らしいスポーツの祭典ですが、いまだに参加の叶わぬ国や人々が多くいることも事実として受けとめておきたいと思います。

ところで今回のオリンピックで、様々な競技で審判のあり方が問題になっています。
特に柔道やレスリングなどで、審判の判定がビデオカメラなどを駆使した委員の判定によってくつがえされる場面が多く見られたためです。
これまで誤審といわれる判定に泣いた選手のことを思うと、このような流れは十分に理解出来ますが結果的に、肉眼で見て瞬時に総合的な判断を下す審判員の立場を弱めることになりますし、一方で判定のために競技の流れが寸断されることも多くなります。
ミスジャッジを防ぐための新しいシステムが、逆にジャッジに不信感をいだかせたり、試合の流れを変えてしまったりしたのでは、本末転倒ということにもなりかねません。
このような問題は、私たちが日常生活の中でもしょっちゅう経験することですが、新しい設備やシステムを導入する時、その使い方次第でマイナスに働くことはよくあります。
使い手が人間である限り、新しい設備やシステムは人間の判断を補完するための必要最小の範囲にとどめておくべきではないでしょうか。

さまざま考えさせてくれたロンドンオリンピックでした
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